El futuro de los grandes distritos financieros urbanos
La primavera pasada, un coro de expertos proclamó en voz
alta un éxodo urbano generalizado y la muerte inminente de las ciudades. Ahora,
poco más de un año después, nuestras ciudades están volviendo a la vida. Las
aceras están comenzando a moverse; los restaurantes, que se han derramado en
las calles, están llenos de clientes; se reabren museos y galerías; y los
fanáticos están regresando a los parques de béisbol, las canchas de baloncesto
e incluso a los lugares de conciertos al aire libre.
Pero un área de la vida urbana donde la pandemia está a
punto de dejar una huella mucho mayor es en los lugares donde hacemos negocios.
El cambio en curso hacia el trabajo remoto desafía el papel histórico de los
distritos comerciales centrales, barrios como Midtown y Wall Street de Nueva
York, Loop de Chicago o el distrito financiero de San Francisco, como los
centros dominantes para el trabajo urbano.
Estos distritos característicos de rascacielos y torres
corporativas que definen los horizontes de las grandes ciudades, y que a menudo
son sinónimos de centros urbanos, tendrán que adaptarse. Pero lejos de
matarlos, el cambio al trabajo a distancia finalmente cambiará su forma y
función de maneras más sutiles. Dadas sus ubicaciones estratégicas en el mismo
centro de las principales áreas metropolitanas, los distritos comerciales
centrales están perfectamente posicionados para ser rehechos como vecindarios
más vibrantes donde la gente puede vivir y divertirse, así como trabajar, un
ejemplo de vanguardia de lo que muchos urbanistas ahora llaman los barrios de
quince minutos. Y con una acción consciente e intencional por parte de los
líderes urbanos y la asistencia del gobierno federal, estos CDB se pueden
reconstruir de maneras que sean más inclusivas y asequibles.
El cambio más grande y duradero en nuestra geografía
económica provocado por la pandemia resulta ser mucho menos en dónde y cómo
vivimos, y mucho más en cómo y dónde trabajamos.
El efecto de la
pandemia en el trabajo
Al comienzo de 2020, los 21 distritos comerciales urbanos
más importantes del mundo albergaban a 4,5 millones de trabajadores en 100
millones de metros cuadrados de espacio para oficinas. Aproximadamente el 20%
de las corporaciones Fortune Global 500 tenían su sede en estos distritos,
según un informe de 2020 de EY. Unos meses más tarde, la mayor parte del
conocimiento y el trabajo profesional se realizaba desde casa. En un abrir y
cerrar de ojos proverbial, los Distritos Comerciales Centrales de las principales
ciudades del mundo se quedaron en silencio, vaciados de trabajadores y del
bullicio de la actividad productiva humana.
A pesar de que las vacunas se han acelerado y Estados Unidos
volvió a la vida, estos distritos comerciales en las principales ciudades han
tardado en recuperarse. En diez de los CBD urbanos más grandes de Estados
Unidos, las visitas de los empleados a la oficina representaron aproximadamente
una cuarta parte (27%) de los niveles prepandémicos, según datos recientes de
Kastle Systems, que rastrea estas visitas a través de tarjetas de acceso y
tecnologías similares.
Incluso en las ciudades de Australia, que ahora están casi
completamente reabiertas, las tasas de ocupación en los Distritos Comerciales
Centrales de sus dos ciudades más grandes siguen estando muy lejos de sus
niveles previos a la pandemia, alcanzando el 59% en Sydney y el 41% en
Melbourne en abril.
Es probable que no sea solo el miedo a las oficinas en sí,
sino el miedo a ir y venir de ellas lo que sigue siendo un desafío fundamental.
Aunque el número de pasajeros del metro de la ciudad de Nueva York ha aumentado
esta primavera, se mantiene en solo el 40% de los niveles previos a la
pandemia. Más de un tercio de los estadounidenses desconfían de viajar en metro
o en un ascensor abarrotado, según un estudio reciente. Incluso cuando los
parques de oficinas suburbanos donde la gente puede conducir al trabajo
comienzan a llenarse, los distritos de oficinas del CBD siguen estando mucho
más vacíos.
Por supuesto, más trabajadores regresarán a la oficina en
los próximos meses, a medida que avancen las vacunas y disminuya la amenaza de
Covid. En última instancia, el trabajo remoto realizado desde casa
probablemente representará aproximadamente una quinta parte (21,3%) de todos los
días laborales, en comparación con solo el 5% antes de la pandemia, según
encuestas del economista Nick Bloom y sus colegas. Esto no solo reducirá la
demanda de espacio para oficinas, parte del cual se compensará con la necesidad
de más oficinas privadas y un gran espacio para el distanciamiento social;
afectará con fuerza al ecosistema más amplio del centro de restaurantes, cafés,
bares y tiendas minoristas que conforman la economía de los distritos
comerciales. Bloom y sus colegas estiman que este cambio reducirá el gasto de
los consumidores en los CBD de las principales ciudades en aproximadamente un
5% a 10% en relación con su línea de base prepandémica, y Manhattan sufrirá el
mayor impacto: una reducción del 13% de los niveles prepandémicos.
Al igual que con muchos otros efectos de la pandemia de
Covid-19, la carga de la transformación y el declive de los distritos
comerciales centrales recaerá más sobre los trabajadores de servicios con
salarios bajos. El experto en el centro de la ciudad, Paul Levy, estima que
cada 500.000 pies cuadrados de espacio de oficinas ocupado en el CBD crea
puestos de trabajo para dieciocho empleados de limpieza, doce empleados de
seguridad y cinco ingenieros de construcción. Como ha documentado el Banco de
la Reserva Federal de Minneapolis, estos trabajadores de servicios de bajos
salarios, en gran parte minoritarios y en gran parte inmigrantes han soportado
la peor parte del impacto económico en el CBD, mientras que los profesionales y
los trabajadores del conocimiento han podido simplemente cambiar al trabajo
remoto.
¿Qué sigue para los vecindarios centrados en el trabajo?
El declive del CBD a la antigua no significa la muerte de
los barrios que lo albergan. Sus ubicaciones son demasiado buenas, demasiado
céntricas, demasiado densas y con demasiada infraestructura y arquitectura,
para permanecer vacías por mucho tiempo. Y su transformación, como casi todos
los demás aspectos de la pandemia Covid-19, será menos una interrupción
fundamental y más una aceleración de las tendencias que ya están en marcha.
A pesar de que nuestras ciudades han evolucionado y cambiado
notablemente en las últimas décadas, los CBD de muchas ciudades importantes
conservan algunos de los atributos unidimensionales de trabajo de 9 a 5 que los
urbanistas como Jane Jacobs y William "Holly" Whyte denunciaron hace
medio siglo y más. Ahora hemos pasado por un experimento de un siglo en la
construcción de centros urbanos para abejas obreras. La realidad, como dijo
Jacobs hace mucho tiempo, es que tenemos que construir centros urbanos para la
gente. De hecho, los barrios urbanos son los organismos más adaptables y
resistentes: de la decadencia urbana brotan las semillas de una nueva vida.
Quizás el mejor análogo histórico de lo que atraviesa el CDB en la actualidad es la desindustrialización. Pocos, en los oscuros días de los años setenta u ochenta, hubieran predicho que las antiguas áreas de fabricación de la ciudad finalmente serían reutilizadas no solo como distritos artísticos y creativos sino como centros de tecnología y conocimiento, o que se convertirían en los epicentros de la gentrificación que se ha convertido en una característica definitoria de las ciudades superestrellas en la actualidad. Los Distritos Comerciales Centrales tienen atributos (su ubicación, densidad, conectividad de tránsito y más) que les permiten adaptarse a esta nueva realidad. El mayor desafío es garantizar que, a medida que regresen, se conviertan en comunidades más equitativas e inclusivas.
En un futuro no muy lejano, más personas comenzarán a
regresar a sus oficinas. Si bien muchas empresas han mostrado una nueva
aceptación del trabajo remoto, otras como Amazon.com Inc., Blackstone Group
Inc. y JPMorgan Chase & Co. han dicho que esperan que un porcentaje
significativo de su fuerza laboral regrese a la oficina. Las grandes empresas
de tecnología como Facebook Inc. y Google de Alphabet Inc. han duplicado su
espacio de oficinas en Manhattan durante la pandemia. Incluso las empresas que
se están desplazando hacia el trabajo a distancia seguirán necesitando espacio
físico para una parte de sus trabajadores, en particular para incorporar a
nuevos empleados y aculturarlos en sus formas de hacer negocios. De hecho,
muchas empresas han pospuesto la contratación durante la pandemia hasta que
puedan conseguir que los trabajadores vuelvan a la oficina.
Incluso aquellos que trabajan de forma remota no están
simplemente encerrados en sus casas y apartamentos. Según una encuesta
reciente, el 22% de las personas que planean teletrabajar dicen que lo harán
fuera del hogar, y la mayoría de esas personas planean pasar tiempo en espacios
de coworking, cafés, restaurantes o espacios públicos al aire libre, todo lo
cual están disponibles en los distritos comerciales centrales.
Estos distritos de oficinas tendrán que evolucionar y
cambiar de manera que reflejen las necesidades cambiantes de los trabajadores y
los patrones cambiantes del trabajo del conocimiento. De hecho, la oficina del
futuro probablemente será menos un solo edificio en un solo lugar, y más una
consecuencia del tejido urbano. Está evolucionando hacia una “red de espacios y
servicios vinculados con la tecnología”, como escribió el experto en el futuro
del trabajo Dror Poleg en su libro Rethinking
Real Estate. Un ecosistema interconectado podría abarcar no solo la
ubicación de una oficina central, sino también las oficinas en el hogar, los
espacios de trabajo conjunto, las cafeterías y otros terceros espacios que
apoyan el trabajo remoto en los suburbios o áreas periféricas.
“La gente ya no tiene que estar allí, lo que no significa
que se vayan todos”, escribió Poleg. "Pero sí significa que las ciudades/edificios
tendrán que competir más ferozmente y en nuevas dimensiones".
La oficina tal como la conocemos ya estaba en pleno proceso
de cambio y transformación. Hace unos veinte años, cuando estaba investigando
para Rise of the Creative Class, les
pregunté a los jóvenes creativos en campos desde la tecnología hasta las artes
qué querían en un lugar de trabajo. Me dijeron que era la capacidad de trabajar
en grandes proyectos, con grandes personas, en grandes espacios, en un gran
barrio. Todo eso es aún más cierto en la actualidad. La oficina del futuro será
menos una granja de cubículos donde los trabajadores se estacionan detrás de
sus computadoras portátiles y más un espacio para la interacción social. Las
oficinas deberán ser más saludables, más esparcidas, con más áreas comunes y
espacios de reunión, y más espacio de trabajo al aire libre. Los empleadores
deberán ofrecer a sus trabajadores remotos servicios como salas de ejercicios y
restaurantes internos para alejarlos de sus oficinas en casa, especialmente los
lunes y viernes. Tendrán que ofrecer una programación especial: no solo platos
de vino y queso, sino también capacitación y educación en el lugar, acceso a
cursos de posgrado y ofertas grupales de acondicionamiento físico y bienestar.
En las ciudades sede, las oficinas también deberán funcionar como declaraciones
de marca. Las empresas harán estas cosas por una sencilla razón: atraer y retener
talento.
Esta cultura se extenderá mucho más allá de las cuatro
paredes de las torres de oficinas. El CBD ya no puede funcionar como una
colección de cafeterías de bajo consumo, cadenas de cafeterías, restaurantes y
bares de ensaladas. Para evolucionar y sobrevivir, sus ofertas deberán volverse
más locales, auténticas y seleccionadas activamente. Un día en la oficina se
gastará menos en un solo edificio y se convertirá más en un viaje de negocios
localizado, tal vez con una reunión en el lugar, revisando algunos correos
electrónicos en un espacio de trabajo al aire libre, haciendo una sesión de
fitness grupal con colegas y tomando algunas reuniones fuera del sitio. El
experto en centros de la ciudad, David Milder, describe esto como un cambio del
antiguo Distrito Comercial Central a lo que él llama el Distrito Social
Central, en el que los trabajadores y las personas se encuentran, colaboran y
socializan juntos. A mi modo de ver, el Distrito Comercial Central evolucionará
hasta convertirse en un eje en un sistema de Distritos Comerciales Vecinales
más descentralizados que se extienden desde el centro de la ciudad hasta los
suburbios y las áreas rurales. Lejos de estar muerto, el CBD es quizás el mejor
lugar para transformarse de esta manera.
Los Distritos Comerciales Centrales son los más céntricos y
densos de todos los vecindarios urbanos, y los de las áreas metropolitanas más
grandes están bien situados para aprovechar la agrupación apretada de talento y
actividad económica que los economistas llaman aglomeración. La tendencia de
las personas y las ideas a concentrarse en ciertas áreas urbanas y vecindarios
es tan poderosa que el economista ganador del Premio Nobel Robert Lucas la
identificó como la fuerza más fundamental detrás de la innovación y el
crecimiento económico. Si bien el trabajo remoto puede debilitar la atracción
de la agrupación geográfica que ha definido la economía del conocimiento, no la
acabará. Como dijo recientemente el destacado economista urbano Enrico Moretti,
“todo lo que sabemos de la geografía económica antes de Covid nos dice que
estas fuerzas de aglomeración son bastante poderosas. Y no hay razón para
pensar que la misma tendencia a agruparse será tan diferente en un mundo
posterior a Covid".
Sin embargo, la verdadera innovación de este tipo también
tiende a no tener lugar en los cañones de los rascacielos. En el pasado, el CBD
era más un lugar para empacar y apilar trabajadores profesionales corporativos
en administración, derecho y banca que un centro para la innovación y la
creatividad. Fue una consecuencia de la extrema separación entre el trabajo y
la vida que caracterizó la era industrial, el lugar de trabajo análogo a lo que
eran los suburbios de dormitorios especializados de manera similar para vivir.
Y ahí están las semillas de una nueva vida: superar esa separación y
transformar los CBD en lugares más vibrantes.
Cuando mi equipo de investigación y yo analizamos los
vecindarios de startups líderes en los Estados Unidos en 2016, ninguno era un
CBD como se define tradicionalmente. Muchos eran vecindarios urbanos de uso
mixto como SOMA y Mission District en San Francisco, SoHo y Chelsea de Nueva
York, vecindarios con mayores comodidades que fueron clave para atraer a nuevos
residentes a vivir en las ciudades centrales. Algunos de estos vecindarios,
como los del sur y este de Midtown Manhattan, se encuentran justo en el límite
de lo que consideramos los distritos comerciales tradicionales. Pero en lugar
de centrarse en la oficina, se definen por una combinación de vida, trabajo y
diversión en un entorno transitable. Esto se debe a que lo que impulsa la
innovación y el emprendimiento de nuevas empresas no es la densidad de trabajos
u oficinas, sino la densidad del talento: talento que puede mezclarse y combinarse
y recombinarse en medio del choque, el clamor y las colisiones de la densidad a
nivel de calle.
El CBD se puede rehacer siguiendo estas líneas. De hecho,
muchos estaban evolucionando en esta dirección antes de la pandemia, agregando
más cafés, restaurantes, arte y cultura, hoteles boutique y otros terceros
lugares, sin mencionar muchos más espacios de trabajo conjunto. Un estudio de
2013 documentó cambios hacia centros urbanos de uso mixto, vibrantes y de
trabajo en vivo en ciudades de todas las formas y tamaños que estaban
sucediendo hace una década. Tomemos el caso del distrito financiero de Nueva
York alrededor de Wall Street, ya que fue reconstruido a raíz de la trágica
devastación del 11 de septiembre. En 2000, 24.000 personas vivían al sur de Chambers
Street; más de 60.000 lo hacen hoy. En Filadelfia, cerca de 200 edificios
industriales y de oficinas vacíos en el centro de la ciudad se han convertido
en viviendas u hoteles.
De cara al futuro, las ciudades deben ser intencionales
sobre cómo evolucionan estos distritos comerciales: si se los deja a sus
propios dispositivos, se rehacerán de una manera que beneficie a los ya
favorecidos y profundice las divisiones económicas, sociales y raciales
existentes. En lugar de solo ofrecer incentivos a los propietarios para que
conviertan torres de oficinas en barbecho en residencias de alto nivel, los
legisladores urbanos deben asegurarse de que también se conviertan en viviendas
asequibles muy necesarias. Deben brindar más oportunidades para las empresas propiedad
de minorías y deben garantizar que los trabajadores de servicios desplazados y/o
de bajos salarios tengan acceso a trabajos de apoyo familiar mejor pagados en
el CBD y en otras partes de la ciudad. El gobierno federal con su estímulo y
gastos relacionados puede y debe ser un socio en este esfuerzo. Un modelo a
considerar es la asociación que la ciudad de San José, California, trabajó para
forjar con activistas comunitarios, grupos vecinales y Google para reconstruir
su centro como un vecindario más inclusivo con oficinas, restaurantes, lugares
culturales y 1000 unidades de viviendas asequibles con una contribución de Google
de 200 millones de dólares.
Tenemos una oportunidad única en un siglo de convertir
nuestros distritos comerciales y nuestras ciudades en algo mejor, menos
dividido y más inclusivo. Vergüenza para nosotros si no lo captamos.
Fuente: CityLab
