¿Quién es el dueño de Berlín?
Camina por las calles de la capital alemana durante el
tiempo suficiente y te encontrarás con una pregunta, generalmente pintada con
aerosol en bloques de apartamentos: "¿Quién es el dueño de Berlín?"
Los activistas de la vivienda como Katya Graf pueden enumerar
una serie de nombres que dominan el sector de alquiler privado aquí: Deutsche
Wohnen, el propietario residencial más grande de la ciudad; el gigante
inmobiliario paneuropeo Vonovia; Akelius, multinacional con sede en Suecia; y
Pears Global, una corporación británica escondida detrás de una red de empresas
fantasmas.
Graf es miembro de la iniciativa Exproquate Deutsche Wohnen
& Co, que defiende quizás el plan de vivienda más radical de Europa:
expropiar 226.000 apartamentos para crear una nueva generación de viviendas
asequibles que serán propiedad perpetua de la gente de la ciudad.
La idea puede parecer improbable, pero la propuesta del
grupo para un referéndum sobre el tema ya ha recogido alrededor de 70.000
firmas y ha pasado un control legal vital de las autoridades de Berlín en
septiembre, lo que significa que una votación pública el próximo otoño es ahora
una posibilidad muy real. Pediría al gobierno que expropiara a todos los
propietarios que posean más de 3.000 viviendas.
Si tienen éxito, las medidas marcarían la reversión de una
tendencia de privatización masiva de tres décadas. Desde 1991, Berlín ha
vendido más de 200.000 viviendas públicas. Desde entonces, la mayoría ha caído
en manos de algunos grandes gigantes corporativos como Deutsche Wohnen, que
solo posee alrededor de 110.000 unidades en la ciudad.
En la última década, los alquileres de Berlín se han
disparado, duplicándose desde 2009. Durante este tiempo, los grandes
propietarios corporativos comenzaron a renovar bloques enteros de apartamentos,
lo que provocó la rápida gentrificación de los vecindarios. Los grupos de
inquilinos se quejaron de que los propietarios descuidaron las reparaciones
esenciales mientras perseguían programas de "modernización" a nivel
de superficie que les permitían aumentar los alquileres del mercado, eludir las
leyes de control de alquileres y expulsar a los residentes de bajos ingresos.
"Los inversores básicamente compraron Berlín",
dice Graf. “La situación era muy difícil y mucha gente tuvo problemas para encontrar
pisos asequibles. Hubo muchos desalojos”.
Casi todos los principales propietarios de Berlín llevaron a
cabo más modernizaciones y menos reparaciones que las empresas de vivienda
pública, según una investigación publicada por la Fundación Rosa Luxemburg en
2019. Para los inversores, la estrategia dio sus frutos: entre 2012 y 2018, los
accionistas de los diez mayores propietarios registraron rentabilidad media
anual del 20%.
La expropiada Deutsche Wohnen quiere que el gobierno
establezca un organismo de vivienda pública que pueda pedir prestados fondos
para comprar empresas por un costo estimado de 18.000 millones de euros (21.250
millones de dólares), y que los ingresos por alquiler se utilicen para pagar la
deuda. Un informe del Senado de Berlín estimó que el costo es
significativamente mayor, entre 26.000 y 36.000 millones de euros, la cifra más
alta en función del precio de mercado de las empresas.
El plan depende de un artículo oscuro y nunca antes invocado
de la Constitución de Alemania de 1949 que permite la "socialización"
de los activos privados a un costo determinado por el estado.
Aunque los referendos en Berlín no son vinculantes, tienen
un peso político considerable. Las propuestas para desarrollar viviendas en el
Tempelhof Field de 300ha, un aeropuerto fuera de servicio transformado en un
parque público ahora icónico, se aplazaron en 2014 cuando la ciudad votó a
favor de dejarlo intacto.
El lanzamiento de la campaña de exploración en abril de 2019
fue recibido por una oleada de entusiasmo en los medios, y algunos críticos lo
denunciaron como una reminiscencia de la Alemania Oriental comunista. Pero a
pesar de la fuerte oposición, los organizadores superaron rápidamente las
20.000 firmas necesarias para poner en marcha el proceso del referéndum. Dos
encuestas realizadas el año pasado sitúan el apoyo público a la expropiación en
44% y 55%.
No mucho después, la coalición de izquierda gobernante de
Berlín propuso un límite de alquiler, que afecta a 1,5 millones de
apartamentos, que entró en vigor en febrero, congelando los alquileres durante
cinco años y recortando las tarifas para muchos inquilinos a partir del 23 de
noviembre. Pero los defensores de la expropiación piensan que el tope del
alquiler fue un intento de sofocar demandas más radicales con una ley que tiene
un límite de tiempo y podría ser revocada en la Corte Suprema de Alemania el
próximo año.
Hasta ahora, el límite no ha afectado las finanzas de
Deutsche Wohnen: el valor de sus acciones aumentó un 17% este año y la compañía
anunció el 13 de noviembre que espera que el valor de su cartera aumente un 6%
a pesar del límite de alquiler y la pandemia.
Graf dice a City Monitor que es necesario un cambio más
fundamental para garantizar de manera confiable un alquiler asequible: “Dentro
de la lógica del mercado, los inversores privados están protegidos. Los
inversores privados tienen el poder de comprar Berlín [mientras que] los
inquilinos y la gente normal no tienen nada que decir; necesitamos un cambio en
todo el sistema en sí".
Los principales propietarios de la ciudad han rechazado
categóricamente cualquier tipo de socialización, que afirman que no tiene base
legal.
La verdadera solución a la crisis inmobiliaria de Berlín es
construir más viviendas, dicen los propietarios institucionales y los grupos de
presión. La expropiación podría incluso exacerbar el problema al alejar a los
inversores privados que financian la construcción de la mayoría de las nuevas
viviendas de Berlín, sostiene Haus und Grund, una asociación de propietarios e
inversores inmobiliarios.
"Es probable que las nuevas construcciones se
detengan", dice el jefe de asuntos legales de Haus und Grund, Inka-Marie
Storm. "La situación probablemente no mejorará para el inquilino, y no se
debe esperar que los alquileres disminuyan".
Un portavoz de Deutsche Wohnen le dice a City Monitor que
los activistas podrían crear una catástrofe fiscal para Berlín: "Incluso
si fuera [legal], los costos de ese esfuerzo significarían un colapso para el
presupuesto del estado de Berlín".
“Al final, no saldría ni un piso de eso, pero se
necesitarían todos los recursos que una ciudad de rápido crecimiento como
Berlín necesita desesperadamente para crear un desarrollo razonable”, dice el
portavoz.
Los expertos legales responden que la expropiación está
permitida según la constitución del país, incluidos tres especialistas
constitucionales consultados por el Senado de Berlín el año pasado.
“Según la opinión general, el artículo 15 también cubre las
empresas de vivienda”, dice Benjamin Hersch, un abogado con sede en Berlín que
se especializa en propiedad residencial. Sin embargo, esperaría que las
empresas apelaran en la Corte Suprema.
La falta de precedentes dificulta saber cuánto se verá
obligado a pagar Berlín, agrega Hersch. "Dado que hasta ahora no ha habido
una práctica de socialización, no se puede decir con certeza qué método de
compensación es constitucionalmente correcto".
La cuestión de la compensación será de suma importancia para
decidir si la expropiación logrará sus objetivos de ofrecer viviendas públicas
asequibles, dice Manuel Aalbers, profesor de geografía en la Universidad de
Lovaina y autor de The Financialisation
of Housing.
“Esto podría ser una verdadera victoria si las propiedades
se pudieran volver a comprar por el precio original, más o menos algunas
correcciones de precios menores”, dice Aalbers. “Pero -y este es un gran 'pero'-
si las propiedades solo se pueden comprar al precio actual de mercado, se
necesita invertir mucho dinero que probablemente podría invertirse mejor en
viviendas sociales que serían construidas y administradas por un institución
pública o sin fines de lucro ".
Cronología de la
expropiación
Hoy, el tema se encuentra en el Parlamento de Berlín, donde
tiene escaso apoyo entre los partidos políticos de la ciudad.
En la coalición gobernante, el partido de izquierda respalda
la expropiación, pero los Verdes están divididos, y el SPD de centroizquierda,
aunque se compromete a agregar 400.000 viviendas públicas para 2026 mediante la
construcción y la compra, sostiene que la expropiación es un paso demasiado
lejos. Todos los partidos de la oposición están vehementemente en contra de la
medida. Si el parlamento rechaza la propuesta, los organizadores de la campaña
tendrán la tarea de emprender una segunda ronda de recolección de firmas a
partir de fines de febrero.
Con casi la garantía de que el parlamento rechazará la
propuesta, la expropiada Deutsche Wohnen necesitará recolectar alrededor de
170.000 firmas en cuatro meses para que se lleve a cabo el referéndum, muy
probablemente junto con las elecciones estatales y federales en septiembre.
Gracias a la famosa burocracia de Berlín, amante de la tinta y el papel, las
firmas no se pueden enviar online y deben escribirse a mano junto con una
dirección registrada. Las restricciones de coronavirus, que actualmente
prohíben grandes eventos y reuniones públicas, harán que esa tarea sea aún más
desafiante.
Los voluntarios expropiados de Deutsche Wohnen ya están
elaborando un plan de acción para cubrir todos los barrios de Berlín. Esperan
recuperar su impulso inicial y la conciencia pública, que fueron disminuidos
por el limbo sin precedentes de 441 días antes de la aprobación legal de
septiembre, un retraso que los organizadores sospechan que tuvo motivaciones
políticas.
Si la medida alguna vez llega a la boleta electoral,
enfrentará una dura batalla, enfrentada a toda la industria inmobiliaria y la
mayoría de los partidos políticos. Pero para Graf, llegar tan lejos ha generado
sus propias recompensas, presionando al gobierno para que introduzca el límite
de alquiler y abriendo la cortina para revelar cómo el capital internacional ha
exacerbado los problemas de vivienda de los berlineses. "Creo que ya es un
gran logro", dice.
Fuente: CityMonitor
