¿Por qué los centros de las ciudades no mueren?
Los centros de las ciudades de Estados Unidos están en
grandes problemas, o eso nos dicen los expertos, debido a los efectos duraderos
de Covid-19 y al aumento del trabajo remoto e híbrido. En diez de las ciudades
más grandes de Estados Unidos, los promedios de ocupación de oficinas son menos
de la mitad, aproximadamente el 44% a mediados de agosto, de lo que eran en
2020 antes de la pandemia. Eso es mejor de lo que parecían en mayo de 2021,
cuando el promedio era de solo el 27%. Pero varias ciudades grandes, incluidas
Nueva York, Chicago y San Francisco, se han estancado en un 40% o menos durante
varios meses, una señal de que las interrupciones en el lugar de trabajo del Covid
nos acompañarán a largo plazo.
Cuando finalmente se asiente el polvo, expertos como
Nicholas Bloom de la Universidad de Stanford predicen que el 20% de todos los
días de trabajo se realizarán de forma remota, en comparación con
aproximadamente el 5% antes de la pandemia, con hasta la mitad de los
trabajadores profesionales y con conocimientos que ocupan las oficinas del
centro de la ciudad trabajando de forma remota al menos una parte del tiempo.
“Es posible que ya no tengamos distritos comerciales centrales”, admitió
recientemente a regañadientes el alcalde de la ciudad de Nueva York, Eric
Adams.
¿Pueden los icónicos centros de la ciudad de Estados Unidos
sobrevivir a este cambio? Sí, y por una razón básica. Los grandes centros
urbanos no se reducen a oficinas. Incluso si la oficina siguiera el camino del
carruaje tirado por caballos, los barrios a los que nos referimos hoy como
centros de la ciudad se endurecerían. Los centros urbanos y las ciudades que
anclan son las creaciones humanas más adaptables y resistentes; han sobrevivido
cosas peores. Obras continuas en progreso, fueron reconstruidas y rehechas
después de todo tipo de crisis y catástrofes: epidemias y plagas; grandes
incendios, inundaciones y desastres naturales; guerras y ataques terroristas.
También se adaptaron a grandes transformaciones económicas como la desindustrialización
de hace medio siglo.
El auge del trabajo remoto no acabará con nuestros centros,
pero se verán obligados a cambiar una vez más. Y con estrategias inteligentes y
perseverancia por parte de los líderes de la ciudad, los promotores
inmobiliarios y la comunidad cívica, pueden llegar a ser incluso mejores de lo
que eran.
El centro no está
muriendo, está cambiando
Como argumenté en 2021, lo que Covid-19 realmente hizo es
acelerar una serie de cambios en nuestros centros que ya estaban en marcha.
Vestigios de la era industrial, fueron evolucionando gradualmente desde los
distritos comerciales centrales unidimensionales y exclusivos para el trabajo
de las décadas de 1950, 1960 y 1970. Antes de eso, los centros de la ciudad
eran comunidades de uso mixto, con comerciantes, banqueros, tenderos, artesanos
y más tarde incluso fábricas mezcladas con residencias.
A medida que la Revolución Industrial aceleró la separación
del trabajo y el hogar a fines del siglo XVIII y principios del XIX, surgió la
misma palabra "centro" para distinguir los centros comerciales en
ciudades como Nueva York y Boston de los vecindarios residenciales más
exclusivos de la zona alta. Los complejos de oficinas más especializados a los
que ahora nos referimos como el "distrito comercial del centro"
evolucionaron a principios y mediados del siglo XX, junto con la tecnología de
ascensores y estructuras de acero y los códigos de uso del suelo que aceleraron
la especialización funcional de las ciudades.
La suburbanización acentuó esta fisura de las áreas urbanas
en zonas separadas para trabajar y vivir. Como explica Robert Fogelson en su
magistral Downtown: Its Rise and Fall
1880-1950, los centros urbanos han evolucionado y se han transformado
varias veces durante el último siglo y medio, y como sugiere su título,
parecían casi muertos a fines del siglo XX.
📢 Suscríbete a nuestro newsletter semanal.
Pero a fines de la década de 1990 y principios de la de
2000, el centro volvió a la vida. Los vecindarios centrales de todo el país,
desde Charlotte, Atlanta y Houston hasta Milwaukee, Minneapolis y Seattle,
cambiaron de acuerdo con la gentrificación urbana más amplia, agregando
restaurantes, vida nocturna, lugares culturales, escuelas y otros servicios y
comodidades. El distrito financiero de Nueva York triplicó sus residentes a
medida que se reconstruía después del 11 de septiembre. En todo el país, este
renacimiento fue impulsado por la influencia de jóvenes educados; más de la
mitad del crecimiento en los vecindarios cercanos a los centros urbanos entre
2010 y 2016 fue impulsado por graduados universitarios de 25 a 34 años.
El trabajo remoto solo aceleró este cambio. Incluso cuando
trabajar desde casa permitió a las familias mudarse a suburbios más asequibles
o a partes menos costosas del país, los jóvenes regresan a las ciudades
centrales para aprovechar las oportunidades económicas y sociales que brindan
de manera única. Un número considerable de personas aún quiere vivir en
vecindarios dentro y alrededor del centro de la ciudad, incluso si pasan menos
tiempo en sus oficinas. De hecho, los centros urbanos están llenos de
concentraciones sorprendentemente grandes de trabajadores remotos, algunos de
los cuales viajaban en reversa a los suburbios antes de la pandemia. “La mayoría
de los apartamentos de Manhattan que inspeccionamos parecen tener ocupantes que
trabajan de forma remota”, es la manera en que el experto en bienes raíces de
Nueva York, Jonathan Miller, lo expresó en Twitter.
Después de caer al comienzo de la pandemia, los precios de
la vivienda y los alquileres de Manhattan se han recuperado a niveles récord,
lo que hace que la ciudad sea aún menos asequible. En las ciudades
estadounidenses, la demanda de viviendas en el centro supera significativamente
a las viviendas en otros vecindarios urbanos, según un estudio detallado de
Moody's Analytics. Esa demanda está agudizando el apetito por las conversiones
residenciales de los edificios de oficinas y hoteles más antiguos del centro; idealmente,
estos proyectos ofrecen una oportunidad para que las ciudades costosas aumenten
sus suministros de viviendas asequibles mientras crean comunidades de viviendas
de uso mixto más vibrantes y viables. Para la mayor parte de los Estados
Unidos, los centros de la ciudad son lo más cercano que tienen a una “ciudad de
15 minutos”, donde los trabajos, las escuelas, las tiendas, los parques, los
restaurantes y todas las demás necesidades de la vida diaria están a solo un
corto paseo a pie o en bicicleta desde casa.
Ascenso del Distrito
de Conectividad Central
Pero los centros de la ciudad de hoy no son solo lugares
para vivir, trabajar y comprar: son los mejores lugares para que las personas y
las empresas se conecten entre sí. En metros grandes y pequeños, los centros
urbanos ocupan las ubicaciones más céntricas y tienen las concentraciones más
altas de espacios donde las personas pueden reunirse. Incluso donde las
oficinas permanecen relativamente vacías, los vecindarios del centro bullen con
todo tipo de actividad social. Las reservas de restaurantes están al 98% de sus
niveles anteriores a Covid; la asistencia a lugares de arte, teatro y cultura
se ha recuperado de manera similar; y las canchas de baloncesto y hockey están
llenas.
Mis colegas de la Escuela de Ciudades de la Universidad de
Toronto han estado monitoreando esta actividad en 62 ciudades importantes de
América del Norte y sus centros mediante el seguimiento del uso de teléfonos
celulares en puntos de interés como tiendas y restaurantes. Encuentran que los
centros de algunas ciudades, incluida Salt Lake City; Columbus, Ohio; y Fresno
y Bakersfield, California, se han recuperado más allá de los niveles previos a
la pandemia. El Midtown y el distrito financiero de la ciudad de Nueva York se
recuperaron a más de las tres cuartas partes de los niveles previos a la
pandemia, lo que la coloca en el cuarto lugar entre las grandes ciudades,
mientras que la actividad en toda la ciudad en su conjunto se mantuvo en el 97%
de lo que era antes de la pandemia, en ambos casos muy por delante de las mecas
del crecimiento del Sun Belt como Austin, Miami, Nashville y Charlotte.
Irónicamente, tal vez, parece que todo lo “urbano” está de regreso, excepto la
oficina.
📢 Suscríbete a nuestro newsletter semanal.
Estas funciones sociales y conectivas son precisamente lo
que más valoran las personas en sus centros urbanos. En una encuesta de Gensler
City Pulse de 2021, los restaurantes, cafés y lugares sociales encabezaron la
lista de lo que los habitantes de la ciudad dicen que son las características más
importantes de un gran distrito comercial, seguidos de parques y espacios
abiertos, acceso al transporte público, tiendas, teatros, museos y otras
atracciones culturales. Los edificios de oficinas y los usos comerciales ocupan
los últimos puestos del ranking.
El cambio es tan radical que el antiguo apodo de
"distrito central de negocios" ya no se aplica. Los centros de la
ciudad de hoy se consideran más acertadamente como distritos centrales de
conectividad: plataformas esenciales donde las personas socializan, cooperan y
colaboran.
Incluso antes de la pandemia, la idea de que los
trabajadores del conocimiento tendrían que pasar sus días confinados en sus
oficinas no estaba sincronizada con la forma en que realmente trabajaban. Con
el auge de Internet, el trabajo que requiere concentración se puede realizar
desde cualquier lugar y, a menudo, se realiza de manera más eficiente lejos de
las distracciones de la oficina. No tener que viajar o incluso vestirse por la
mañana es un gran ahorro de tiempo y facilita la productividad.
Pero otros tipos de trabajo, el trabajo que es fundamental
para la innovación y la creatividad, se alimentan de interacciones cara a cara.
No es sorprendente que esto sea precisamente lo que las encuestas recientes nos
dicen: que los trabajadores del conocimiento quieren más oficina. Más de la
mitad dice que el beneficio clave del trabajo en persona es la oportunidad de
socializar y colaborar con compañeros de trabajo y clientes.
Los propios centros están asumiendo cada vez más las
funciones que tradicionalmente se asociaban con las oficinas, la gente hace más
de su trabajo en cafés, restaurantes, vestíbulos de hoteles, bibliotecas y
otros llamados terceros lugares. Encuestas recientes de trabajadores remotos
indican que casi el 40% de ellos pasan una parte de su jornada laboral en
cafeterías y espacios de trabajo conjunto. Los cambios en los códigos de
zonificación podrían permitir más de esto.
Cuando la oficina
está en todas partes
A medida que el trabajo se escapa de la torre de oficinas,
crea oportunidades para impulsar las economías de otros lugares además de los
centros de las grandes ciudades. El trabajo ya se está extendiendo desde los
distritos de oficinas establecidos a los vecindarios residenciales adyacentes,
como Midtown South, Tribeca y Hudson Square en Manhattan; Río Norte de Chicago;
y el Distrito de la Misión de San Francisco y SoMa. Estos vecindarios
adyacentes al centro de la ciudad tienden a tener pocos rascacielos, si es que
tienen alguno, y en su lugar cuentan con almacenes antiguos y edificios
industriales donde las empresas tecnológicas como Google, Amazon y Facebook
están aumentando su presencia, convirtiéndose en uno de los mayores
arrendatarios de nuevos espacios de oficinas en Estados Unidos.
Una tendencia análoga hacia la reintegración del trabajo y
la vida se está desarrollando en los antiguos suburbios dormitorio y en las
ciudades más pequeñas que habían perdido trabajo en los centros urbanos más
grandes durante las últimas dos décadas. En general, las ubicaciones de
oficinas suburbanas han visto un mayor retorno al trabajo que las ubicaciones
de oficinas de CBD, en gran medida debido a los viajes más cortos.
“Prácticamente en cualquier lugar donde haya menos desplazamientos o estés en
un área suburbana o un área menos densa, eso es desde el punto de vista de la
oficina donde es más probable que la gente regrese”, dijo Gil Borok, de la
firma de bienes raíces Colliers, a principios de este año.
Esta tendencia ha sido más pronunciada en los suburbios más
antiguos de uso mixto como Bellevue, Washington, o Bethesda, Maryland, que
albergan grandes concentraciones de trabajadores profesionales y del
conocimiento. Pero también está comenzando a suceder a medida que los suburbios
más tradicionales agregan espacios de trabajo conjunto y "terceros
espacios" para que los profesionales remotos trabajen ocasionalmente.
Entre ellos se encuentra Daybase, una empresa fundada por un grupo de
exejecutivos de WeWork que está convirtiendo espacios comerciales vacantes en
espacios de trabajo conjunto en los suburbios de Nueva Jersey.
Es probable que las ciudades más antiguas como Newark, Nueva
Jersey y Bridgeport, Connecticut, que están cerca de grandes poblaciones de
trabajadores del conocimiento suburbanos, vean crecer una mayor demanda de
oficinas y espacios de trabajo conjunto. A medida que los suburbios y las
ciudades más pequeñas agregan más lugares para trabajar y los centros de las
grandes ciudades agregan más espacios para vivir, nuestra sociedad está
comenzando a sanar la larga separación entre la vida y el trabajo que fue
producto de la Revolución Industrial.
Hace más de medio siglo, una entonces joven urbanista
llamada Jane Jacobs escribió un ensayo seminal sobre los estériles cañones de
rascacielos de mediados del siglo XX, titulado simplemente "Downtown is
for People", argumentando que el futuro de los centros urbanos radica en
su conversión en barrios más equilibrados. Eso es aún más el caso hoy.
Fuente: CityLab/ Traducción: Horacio Shawn-Pérez
