Los microapartamentos de Hong Kong
Para Max Lee, un médico de Hong Kong de 26 años, la vida en su apartamento de una habitación gira en torno a la cama. Es lo primero que ves al entrar. Es el lugar donde no solo duerme y mira televisión, sino también donde estudia literatura médica cuando no está en el hospital: su computadora portátil está apoyada en una mesa de trabajo estrecha en un extremo. Lee eligió este espacio de veinte metros cuadrados en un edificio vidrioso en el ajetreado corazón de Kowloon para poder permitirse el lujo de estar en el centro de la ciudad. "Está bien vivir aquí solo", dice, "pero cuando viene mi novia, hay mucha gente".
El espacio de la casa de Lee puede parecer inusualmente pequeño, pero la unidad en la que vive es, de hecho, de un tipo cada vez más común: el microapartamento. Hong Kong posee alrededor de 8.500 de estas pequeñas unidades, que representaron el 7% de toda la construcción en su punto máximo en 2019.
Mira cualquier torre residencial nueva y reluciente en Hong Kong, es probable que haya gente apiñada en apartamentos como estos. Lejos del romántico "movimiento de las casas pequeñas" de los Estados Unidos, estas son habitaciones individuales de aproximadamente la mitad del tamaño de esas casas espaciosas, en comparación, con solo espacio suficiente para una cama, un gabinete, un baño pequeño y una cocina pequeña. Se comercializan como "viviendas asequibles".
Es el estado de Hong Kong como una de las ciudades más densamente pobladas del mundo, y la menos asequible, lo que impulsa este mercado. Una escasez crítica de viviendas provocó que los precios de las viviendas se dispararan un 187% entre 2010 y 2019, según datos del gobierno. Ahora los precios promedio de las viviendas superan los 1.3 millones de dólares en una ciudad donde el salario mínimo es de solo $4.82 la hora. Incluso un trabajador calificado en Hong Kong debe trabajar 21 años para pagar un apartamento promedio (sesenta metros cuadrados) cerca del centro de la ciudad, el período más largo en el mundo, según un informe de 2019 de UBS, y los precios se mantienen en niveles casi récord a pesar de la pandemia de Covid-19.
Los microapartamentos, que cuestan la mitad del precio promedio de una casa, ofrecen acceso al peldaño más bajo de la escalera de la propiedad. Los más pequeños de estos espacios, de once metros cuadrados, conocidos como nanoapartamentos, son más pequeños que la mayoría de los autos y sus espacios de estacionamiento. Edificios como "One Prestige", construido en 2018 en el vecindario North Point de la isla de Hong Kong, atienden no solo a los compradores de vivienda primerizos, sino también a compradores de varios lugares de China continental y otros lugares. Con unidades que van desde quince a veintiséis metros cuadrados, algunas tienen precios de venta actuales de 800,000 a 1 millón de dólares ($3,900 a $5,300 por pie cuadrado).
Los desarrolladores inmobiliarios respondieron a la demanda de viviendas más asequibles analizando cada vez más los planos de planta en unidades cada vez más pequeñas, una tendencia que despegó en 2015 después de que el gobierno flexibilizó las regulaciones que requieren luz natural y ventilación. Anteriormente, los códigos de seguridad contra incendios requerían que las cocinas estuvieran separadas por una pared, con su propia ventana, lo que obligaba a los desarrolladores a construir ventanas interiores en patios o conductos de aire para permitir que las cocinas separadas tuvieran luz y flujo de aire. Las regulaciones modificadas permitieron cocinas abiertas, iluminadas por una sola ventana en el extremo opuesto de la unidad. Los desarrolladores comenzaron a construir unidades estrechas, una al lado de la otra, frente a un solo pasillo, con una pequeña cocina cerca de la puerta.
El resultado es una cocina muy parecida al minibar de un hotel, con la simple adición de una placa eléctrica o quemador. Puede haber un microondas incorporado, pero nunca un horno. Y el baño puede tener o no una cabina de ducha; a veces, el cabezal de la ducha está simplemente encima del inodoro.
Sin embargo, el movimiento hacia unidades más pequeñas es anterior a los cambios de regulación. Refleja la geografía única y la historia inusual de Hong Kong, así como un sistema de capitalismo poco regulado, heredado de sus días como colonia británica. Small-living nació de la mentalidad de refugiados de Hong Kong como un lugar donde miles de personas huyeron de China; comenzó en una crisis. En 1953, un incendio el día de Navidad en las colinas del barrio Shek Kip Mei de Kowloon destruyó un barrio pobre que albergaba a refugiados de China, dejando a más de 50.000 personas sin hogar. En lugar de distribuir caridad a los desplazados, el gobierno construyó rápidamente propiedades de reasentamiento para albergarlos, iniciando el programa de vivienda pública de la ciudad. La Casa Mei Ho de estilo Bauhaus asignó once metros cuadrados a cada familia. Más de 300 personas tuvieron que compartir seis baños. Pero incluso estos espacios abarrotados eran un paso adelante de sus chozas destruidas en las laderas.
"La gente realmente no se opuso ni se quejó, porque no tenía motivos para quejarse", dice Ng Mee-kam, un académico de estudios urbanos en la Universidad China de Hong Kong. “Tenemos que imaginarnos retrocediendo en el tiempo. Hubo una época, hablando de la década de 1950, cuando la mayoría de los hongkoneses eran refugiados que huían de la Segunda Guerra Mundial, la guerra civil y luego el Partido Comunista asumiendo el poder en China. Tenían esta mentalidad de refugiado. Si te escapaste de un lugar anterior en el que no deseas vivir, entonces no tendrás muchas expectativas en un lugar nuevo, porque todo tu propósito será simplemente sobrevivir".
Eso es difícil de imaginar en la actualidad, explica Ng: “Hoy tenemos todo este vocabulario, discursos internacionales sobre el derecho a la vivienda, la asequibilidad de la vivienda. Creemos que es un derecho humano básico tener un lugar digno para vivir. En ese momento, era una historia totalmente diferente”, dice.
La topografía de Hong Kong también promueve la tendencia hacia unidades pequeñas. El paisaje montañoso de sus islas no es apto para el desarrollo, y el 75% del territorio es espacio verde o paisaje natural, gran parte en forma de parques naturales protegidos. Ese esfuerzo de preservación fue dirigido por el ex gobernador de Hong Kong y un entusiasta amante de la naturaleza, Lord MacLehose. A medida que la población de la ciudad aumentó en las décadas de 1960 y 1970, designó el vasto terreno boscoso de Hong Kong para la conservación administrada por el gobierno. Los 24 parques nacionales resultantes actúan como una importante cuenca hidrográfica para el limitado suministro de agua de Hong Kong, así como para la preservación de 443 kilómetros cuadrados de bosques, praderas, humedales, formaciones rocosas y más de 3.300 especies de flora.
Esto significa que la ciudad está mucho más poblada de lo que sugieren los datos generales, ya que solo el 7% de la tierra está dividida en zonas para viviendas. Su población de 7,5 millones debe amontonarse en barrios densos y de gran altura intercalados entre el mar y las montañas. El distrito más concurrido es Kowloon, con una densidad de población de 49.000 personas por kilómetro cuadrado, o casi el doble de las 27.600 que residen en la misma cantidad de espacio en Manhattan.
Las políticas gubernamentales que favorecen a un puñado de desarrolladores de élite han funcionado para crear este estilo de alojamiento y su aceptación a regañadientes entre la población de Hong Kong. Poseer una habitación propia, incluso una más pequeña que un espacio de estacionamiento, puede considerarse una mejora en la vivienda pública, en la que vive casi la mitad de la población (y para la que hay una lista de espera de seis años), y la aún más pequeña. Casas en “jaula” o “ataúd”: espacios apilados para camas de nueve metros cuadrados que se alquilan a los residentes de más bajos ingresos de Hong Kong.
La mentalidad capitalista y neoliberal de Hong Kong permite que persista este tipo de viviendas estrechas, dice Ng de la Universidad China. El pensamiento es "si no puedes permitirte comprar una casa decente, es culpa tuya". Aquellos que pueden lograr subir la escalera de la propiedad tienen interés en apoyar el status quo y mantener altos los valores de la propiedad, dice.
Sin embargo, los peajes sociales y psicológicos para la gente de Hong Kong han aumentado. El primer estudio de este tipo, publicado en julio de 2020, encontró un impacto significativo del tamaño de la vivienda en los altos niveles de estrés y ansiedad. “He hablado con personas que dijeron que querían suicidarse como resultado. Conocí a un padre que trabajaba muchas horas al día para pagar el alquiler y salía del trabajo a una casa tan pequeña que quería saltar de un edificio”, dice Chan Siu-ming, autor principal del estudio, ahora profesor asistente de ciencias sociales y del comportamiento en City University of Hong Kong. “Se sentían deprimidos y desesperados. El espacio habitable pequeño generalmente viene con menos iluminación o ventilación, por lo que se siente opresivo si vives allí durante mucho tiempo. El resultado común es que no quieres quedarte en casa".
Eso significa que mucha socialización en Hong Kong se lleva a cabo al aire libre. Hong Kong se hizo famoso por sus dai pai dongs al aire libre y sus casas de té, donde los hombres tradicionalmente se reúnen para desayunar y fumar, leer los periódicos matutinos y conversar sobre política. Los fines de semana parece que todo Hong Kong se viste con ropa deportiva, visita centros de recreación, piscinas públicas y playas, canchas de tenis y baloncesto. Antes de que las restricciones de Covid los cerraran temporalmente, las áreas públicas de barbacoa organizaban reuniones de grupos grandes los fines de semana. Los grupos de excursionistas pululan a través de los bosques montañosos subtropicales de los parques rurales, donde el desarrollo se peleó con celo por organizaciones cívicas y aquellos que reconocen que la gente de Hong Kong vive en esta compensación precariamente equilibrada. Los centros comerciales, con su aire acondicionado frío, también ofrecen una escapada de fin de semana espaciosa.
Sin embargo, vivir en espacios pequeños también requiere que las familias consideren cuidadosamente las compras de los consumidores. Los apartamentos de Hong Kong no vienen con armarios, lo que significa que los armarios de guardarropas y otros lugares de almacenamiento quitan valiosos metros cuadrados del espacio habitable. Incluso con el tamaño de un piso que no es de microfibra y tiene un promedio de sesenta metros cuadrados, las familias tienen poco espacio para sus pertenencias y deben ser juiciosas acerca de lo que compran y cuánto tiempo lo guardan. Entre los adinerados, la moda del año pasado se descarta rápidamente por la de este año (aunque aquellos con recursos también usan las instalaciones de almacenamiento para guardar la ropa entre temporadas).
Los muebles, a menudo pequeños y minimalistas, también deben mantenerse al mínimo. En un microapartamento, estas opciones son aún más extremas. Un video promocional de One Prestige muestra cómo la habitación individual se transforma del ocio al comedor y al sueño: una mesa de café baja frente a un pequeño sofá se eleva para convertirse en una mesa de comedor, y luego, por la noche, el sofá se pliega en una cama sobre la parte superior, ocupando toda el área. La realidad detrás de esa magia requeriría muebles caros hechos a medida, por supuesto. Más típicamente, una cama pequeña como la del piso del Dr. Lee alberga todas las funciones de la vida diaria: sentarse, comer, trabajar y dormir.
Sin embargo, la vivienda inasequible “es considerada por muchos como la causa última de los conflictos sociales profundamente arraigados de Hong Kong, incluida la amplia brecha de riqueza, la concentración económica cada vez más profunda y una mayoría de ciudadanos privados de sus derechos que deben luchar en una vivienda de alto costo crónico en un entorno económico deficiente que ofrece oportunidades de trabajo y negocios menguantes", escribe Alice Poon, autora de Land and the Ruling Class in Hong Kong, que agotó ocho ediciones en los seis meses posteriores a su publicación en chino en 2010.
Poon, que había trabajado para un importante magnate inmobiliario del período colonial británico, acuñó el término "hegemonía inmobiliaria" [地產 霸權] para describir cómo estos desarrolladores ejercían una influencia extraordinaria sobre la política gubernamental. Al comprar enormes bancos de tierras, los mantuvieron sin desarrollar hasta que el aumento de los precios, debido a la falta de oferta, les permitió aumentar las ganancias a expensas de los trabajadores con pocos medios para entrar al sistema.
Para abordar las preocupaciones sobre la oferta de viviendas, el gobierno de Hong Kong anunció en octubre un plan para crear una Metrópolis del Norte con viviendas para 2,5 millones de personas cerca de la frontera con China. Los líderes de China continental, que han reforzado cada vez más su control sobre la ciudad, culparon a las viviendas inasequibles por los disturbios sociales masivos que estallaron en 2019 y pidieron soluciones políticas. La finalización de estas unidades tardaría años, mientras que la oferta sigue reduciéndose. La cantidad de viviendas privadas que se pueden producir a partir de parcelas de tierra disponibles cayó de un máximo de 25.500 en 2018 a 13.020 en 2021, según el grupo de expertos Our Hong Kong Foundation. El valor de las viviendas aumentó un 5% más en lo que va de 2021. Los funcionarios de la ciudad también expresaron su deseo de evitar que los desarrolladores construyan las casas más pequeñas, de menos de dieciocho metros cuadrados.
Sin embargo, los mercados a veces pueden ofrecer sus propias correcciones, y hubo indicios de que los compradores de viviendas están menos que satisfechos con la tendencia del microapartamento. Según los datos proporcionados por Liber Research, los precios de los apartamentos de menos de veinticuatro metros cuadrados aumentaron solo un 78% entre 2010 y 2019, menos de la mitad del aumento total del mercado.
“La popularidad de los nanoapartamentos cayó el año pasado”, dice Joseph Tsang, presidente de Jones Lang LaSalle en Hong Kong. Algunos proyectos nuevos tuvieron dificultades para vender nanoapartamentos, mientras que los apartamentos más grandes siguen encontrando una gran demanda. Algunos compradores incluso vendieron con pérdidas para comprar una nueva construcción. "La gente se da cuenta de que, si pudieran pagar un costo unitario tan alto, también podrían comprar uno más grande o comprar en un lugar más remoto con más espacio", dice.
No obstante, el costo promedio de un nanoapartamento con menos de dieciocho metros cuadrados aumentó a $3276 por pie cuadrado en los primeros nueve meses de 2021, según Midland Realty; eso hace que las casas más pequeñas sean más caras que un apartamento de tamaño típico: casi $500 más caras por pie cuadrado.
Algunos grupos cívicos solicitaron prohibir a los desarrolladores construir casas cada vez más pequeñas: la misma superficie cuadrada dividida en dos apartamentos genera mayores ganancias para los desarrolladores, al tiempo que afecta a la sociedad en su conjunto. "No es que la gente realmente quiera vivir en apartamentos pequeños, es muy lamentable que no tengamos un consenso social lo suficientemente fuerte de que la vivienda digna es un derecho", dice Ng, profesor de la Universidad China. “La gente, año tras año, realmente pasó a una mentalidad que solo se relaciona con la propiedad por su valor de cambio, en lugar de lo que llamamos valor de uso. La vivienda es para que la gente la use, forme una familia, desarrolle una red social, construya comunidades y florezca como resultado de eso".
La mayoría de los habitantes de microapartamentos esperan que su situación sea temporal, que cuando estén listos para formar una pareja o tener una familia podrán salir de ahí. El Dr. Lee, que actualmente está alquilando su casa en Kowloon, está ahorrando para el pago inicial de una unidad de dos dormitorios. "Vivo en una unidad tan pequeña para ahorrar dinero", dice. "Quiero mudarme lo antes posible".
Fuente: CityLab
