Volver a pensar las ciudades
¿Cómo será el mercado inmobiliario de la ciudad de Nueva
York en la Nueva Normalidad? La pandemia ha tenido un impacto titánico en todo
tipo de propiedades, con el cierre de negocios y la huida de residentes
adinerados a los suburbios. Se espera que continúen algunas tendencias, como el
cambio hacia el trabajo a distancia. Incluso para aquellas empresas que no
brindan a los empleados la opción de un trabajo remoto completo, muchas se
están preparando para opciones breves de dos a tres días a la semana en persona.
Creemos que Nueva York se encuentra en una encrucijada.
Según algunas estimaciones, es posible que un tercio de las pequeñas empresas
que cerraron durante el año pasado no vuelvan a abrir. En una encuesta reciente
a 278 ejecutivos, McKinsey descubrió que, en promedio, planeaban reducir el
espacio de oficina en un 30%. Si esto resulta ser cierto, las consecuencias
para Nueva York —y otras ciudades globales, donde se concentran la mayoría de
los trabajos profesionales con potencial para el trabajo remoto— serían
monumentales y mucho más allá de lo que hemos visto en crisis anteriores.
Si no actuamos, podríamos terminar con una metrópolis de
vecindarios zombis, envueltos en una espiral descendente de negocios en apuros
que atienden a oficinas cada vez más vacías. Sin embargo, si implementamos las
políticas adecuadas y fomentamos una reestructuración rápida de los activos
inmobiliarios, la disrupción que se avecina puede darnos una oportunidad:
probar políticas urbanas que nunca hemos tenido la voluntad o la necesidad de
imaginar, y mucho menos implementar. Con opciones familiares desestabilizadas,
los tiempos nos invitan a ser innovadores.
Incluso podríamos sentar las bases para el renacimiento de
la ciudad, no muy diferente a finales de la década de 1970 y principios de la
de 1980, otra época en la que la ciudad se estaba recuperando de la crisis
fiscal. El efecto de esa casi bancarrota fue atraer artistas de toda Europa y
América Latina. Abandonada por las clases media y alta, Manhattan se había
convertido en una ciudad donde se podía sobrevivir con un poco de dinero y
unirse a un mundo apasionante de artistas en su mayoría pobres de todo el
mundo. Sus nombres, Donald Judd, Patti Astor, Jean-Michel Basquiat, se han
vuelto legendarios, y los vecindarios de East Village donde se reunieron desde
entonces se han puesto tan de moda que es imposible para la mayoría de los
neoyorquinos vivir allí.
La inminente disponibilidad de bienes raíces podría
ayudarnos una vez más a hacer que Nueva York sea más asequible y atractiva para
las poblaciones que poco a poco han sido expulsadas de ella. Sin embargo,
debemos actuar con rapidez. De manera similar a lo que sucede después de las
crisis financieras, necesitamos promover la rápida reestructuración de nuestros
barrios para sembrar las semillas de su renacimiento. Tenemos el deber de
recapitalizar nuestras ciudades, no en términos financieros, sino en términos
de su capital "vivo", apuntalando sus reservas humanas.
Podríamos seguir un principio que proponemos llamar el
"deber para con la ciudad". Se consideraría un contrapunto al
“derecho a la ciudad”, teorizado en 1968 por el filósofo francés Henri
Lefebvre, que argumenta que los residentes, más que los mercados, tienen el
mayor derecho a controlar y beneficiarse de la vida urbana.
El “deber” que te proponemos se define fácilmente: si tienes
una propiedad en la ciudad, no debes dejarla vacía. Esto se aplicaría tanto a
los propietarios como a los inquilinos. El contenedor urbano no puede dar
servicio sin su contenido; como lo expresaron los antiguos romanos, la ciudad
física, o "urbs", está indisolublemente ligada a la comunidad de sus
habitantes, "civitas".
El deber hacia la ciudad podría implementarse a través de
varias acciones, incluidas nuevas políticas fiscales junto con regulaciones de
zonificación más flexibles, de modo que los activos inmobiliarios se reutilicen
de manera rápida y dinámica. Al adoptar impuestos sobre las vacantes, Nueva
York abrazaría una idea cada vez más popular en el sector de viviendas de lujo
sobreconstruidas de la costa oeste. Los activos vacíos o infrautilizados deben
estar sujetos a fuertes impuestos para incentivar la ocupación general y la
asequibilidad, sin mencionar la reposición de las arcas de la ciudad afectadas
por la pandemia. Si los propietarios realmente no pueden encontrar personas a
través del mercado, podrían trabajar con gobiernos y organizaciones sin fines
de lucro para reutilizar provisionalmente sus propiedades, como viviendas
temporales, espacios comunitarios emergentes y más.
Dicha medida podría tener un lugar vital para garantizar un
futuro sostenible para las ciudades de todo el mundo, lo que disuadirá a los
propietarios de descuidar el impacto social de sus propiedades. Los ingresos
resultantes pueden subsidiar una serie de incentivos positivos para la
inclusión urbana, dirigidos a desmantelar la segregación étnica,
socioeconómica, profesional y muchas otras formas. Las bonificaciones e
incentivos especiales podrían apoyar a las personas cuyas contribuciones a la
vida urbana exceden su compensación monetaria actual, desde artistas independientes
hasta maestros de escuela.
Por supuesto, la definición de lo que significa
"usar" una propiedad no es clara, especialmente en una era de trabajo
remoto, cuando la ocupación se basa cada vez más en el tiempo. Para hacer
nuestras políticas más adaptables a estos usos variables, podríamos aprovechar
nuevas herramientas digitales. Las plataformas del siglo XXI podrían ayudar a
monitorear la ocupación dinámica, imponer multas e implementar políticas de
vivienda inclusiva a lo largo del tiempo. Imagínese un sistema de incentivos y
sanciones exigido por la ciudad, negociado a través de blockchain para promover
aún más flexibilidad, para garantizar que las comunidades evolucionen para satisfacer
las necesidades de sus residentes.
El deber hacia el principio de la ciudad podría no agradar a
todos. Podría sembrar descontento en el Club de Multibillonarios de Nueva York,
con su conjunto de propiedades ultralujosas que están ocupadas solo unos pocos
días al año. Algunos desarrolladores inmobiliarios podrían oponerse a ella, que
podrían desear sentarse en sus apartamentos escasamente ocupados y esperar
tiempos mejores. Sin embargo, incluso estas personas deberían (y es de esperar
que lo hagan) entender que el deber para con la ciudad también les beneficia.
Una ciudad no es solo una aglomeración de activos inmobiliarios; es
principalmente un depósito de vitalidad humana, sin la cual esos activos no
tendrían valor.
En última instancia, el deber hacia la ciudad podría unir a
todas las partes de la sociedad para construir ciudades más inclusivas y
resilientes. La pandemia nos ha enseñado que en tiempos excepcionales se
requieren medidas excepcionales y que necesitamos un enfoque económico de “lo
que sea necesario”. Nuestras ciudades, donde se concentra la mayor parte del
PIB de la nación, no requieren menos. Desde Nueva York a otras metrópolis
globales, debemos reescribir el contrato social urbano.
Fuente: CityLab
