¿Qué pasó con el bucle de fatalidad urbana?
Se suponía que la pandemia sería la muerte de la gran ciudad
estadounidense. El auge del trabajo remoto desató un éxodo hacia el Sun Belt y
los suburbios, dejando atrás vagones de metro vacíos, oficinas abandonadas y
centros urbanos desolados. Los delitos violentos aumentaron. De repente, las
llamadas ciudades superestrellas (como Nueva York, Boston y Los Ángeles, que
tuvieron un auge a lo largo de la década de 2010) se enfrentaron a lo que los
expertos llamaron un “bucle de fatalidad urbana”. Cuanta más gente se alejara,
peor se pondrían las cosas; cuanto peor se ponían las cosas, más gente se
marchaba; y así sucesivamente, en una espiral sin fin que haría a las ciudades
superestrellas lo que el declive de la industria automovilística le hizo a
Detroit.
Pero eso no ha sucedido. Veinticinco de los veintiséis
centros urbanos más grandes de Estados Unidos tienen hoy más residentes que en
vísperas de la pandemia. Mientras tanto, los delitos violentos y contra la
propiedad se desplomaron en ciudades de todo el país en 2022 y 2023
(Washington, D.C., fue una notable excepción), y algunas otras amenazas al
orden público, como el hurto, parecen haber sido exageradas. De hecho, el mayor
problema que enfrentan hoy las ciudades superestrellas es el mismo que las
afligía antes de la pandemia: demasiada gente quiere vivir en ellas. Los
precios de la vivienda se han disparado en los últimos cuatro años. En Nueva
York, Boston y Los Ángeles, las tasas de desocupación están en o cerca de sus
niveles más bajos en décadas. Incluso a San Francisco, modelo del declive
urbano pospandémico, le está yendo notablemente bien. El año pasado, su
población creció más gracias a la migración neta que cualquier otra ciudad de
California, y su tasa de criminalidad cayó. Los robos de automóviles, símbolo
de la decadencia del Área de la Bahía, disminuyeron drásticamente a fines de
2023, según un análisis del San Francisco Chronicle. La falta de vivienda y el
consumo de drogas al aire libre siguen siendo grandes problemas, pero no han
provocado una huida urbana masiva. Incluso si las cosas no volvieron
completamente a la normalidad, la flecha parece apuntar hacia arriba.
De todos modos, esa es una interpretación. El padre de la
hipótesis del bucle fatal ve las cosas de manera un poco diferente. En su opinión,
las ciudades en realidad no han superado la espiral de muertes pandémicas.
Simplemente no lo han experimentado todavía.
Cuando Stijn van Nieuwerburgh, profesor de finanzas y bienes
raíces en Columbia, propuso la teoría del bucle fatal en 2022, tenía una secuencia
muy específica en mente.
Paso uno: El cambio hacia el trabajo remoto e híbrido hace
que las empresas reduzcan el tamaño de sus oficinas o las eliminen por
completo, dejando a los propietarios de edificios de oficinas con mucho espacio
vacío y muchos menos inquilinos potenciales. Este proceso ya ha comenzado; a
principios de este año, el porcentaje de edificios de oficinas vacíos alcanzó
un récord histórico.
Paso dos: Los propietarios de edificios de oficinas, que
ahora están perdiendo dinero, deben refinanciar sus hipotecas (algo difícil en
una época de altas tasas de interés) o vender. Pero debido a la menor demanda
de espacio para oficinas, se venderán con descuento. Este proceso también ha
comenzado; los precios incluso de las propiedades de oficinas de más alta
calidad han caído un 35 por ciento desde principios de 2022 y probablemente
caerán aún más en los próximos años a medida que los arrendamientos previos a
la pandemia sigan venciendo.
Paso tres: Debido a que los valores más bajos de las
propiedades eventualmente se traducen en impuestos a la propiedad más bajos,
los gobiernos locales se encontrarán con enormes déficits presupuestarios y se
verán obligados a recortar servicios públicos clave como la policía, el
transporte y la educación. La delincuencia y la falta de vivienda aumentarán,
las escuelas empeorarán y el transporte público empeorará. Los residentes
abandonarán las ciudades en masa, lo que erosionará aún más la base impositiva
y los servicios públicos de la ciudad en un círculo vicioso. Esta parte no ha
sucedido todavía. “En este momento sólo estamos en la primera entrada”, me dijo
Van Nieuwerburgh. "Las cosas se van a poner mucho, mucho peor".
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La teoría de Van Nieuwerburgh, y por ende el destino de las
ciudades estadounidenses, depende de dos supuestos centrales. El primero es
político. En teoría, los gobiernos municipales podrían compensar la pérdida de
ingresos por propiedades comerciales aumentando los impuestos en lugar de
recortar servicios clave. Pero Van Nieuwerburgh sostiene que, en la práctica,
el miedo a una reacción política impedirá que los líderes de la ciudad lo
hagan. Incluso si lo hicieran, tal medida podría alentar a los residentes y
empresas a abandonar la ciudad, generando su propia dinámica fatalista.
Otros expertos no están de acuerdo. El economista urbano
Edward Glaeser me dijo que muchas ciudades aumentaron considerablemente los
impuestos para fortalecer sus fuerzas policiales en respuesta a la ola de
criminalidad de los años 1980 y 1990 sin una hemorragia de residentes. Ambas
opiniones son plausibles y el resultado probablemente variará según la ciudad;
Nueva York, por ejemplo, recibe sólo alrededor del 10 por ciento de sus
ingresos de propiedades comerciales, mientras que Boston recibe alrededor del
36 por ciento. Pero es revelador que los líderes locales en lugares como Nueva
York y San Francisco estén lidiando con los déficits actuales reduciendo su
presupuesto, sin proponer aumentos de impuestos.
El segundo supuesto es sociológico: si las ciudades se ven
efectivamente obligadas a recortar servicios, ¿responderán los residentes
abandonándola en masa? La respuesta depende, en primer lugar, de por qué crees
que la gente quiere vivir en las ciudades. Una opinión es que las ciudades son
fundamentalmente un tipo de transacción económica. Los residentes pagan una
prima por vivir en entornos urbanos densos a cambio de ciertos beneficios, como
la proximidad a la oficina, el acceso a comodidades y la prestación de
servicios públicos. Sin embargo, tan pronto como los costos totales superen los
beneficios (debido, por ejemplo, a impuestos más altos o recortes presupuestarios),
la gente se irá.
Pero hay otra visión de las ciudades, influenciada menos por
la racionalidad utilitaria que por cierta intuición romántica. Según esta forma
de pensar, la experiencia de estar cerca de una gran variedad de personas que
conocer, lugares a los que ir y cosas que hacer tiene un cierto magnetismo que
no tiene nada que ver con el trabajo y que no puede relacionarse fácilmente con
un cálculo de costo-beneficios.
“Las ciudades realmente tienen que ver con los placeres de
la interacción humana”, me dijo Glaeser. "Salir a cenar. Conocer a un
extraño. Somos una especie social y las ciudades son la cima de nuestra sociabilidad”.
De hecho, aunque muchas oficinas permanecen vacías (la asistencia a las
oficinas todavía está un 37 por ciento por debajo de los niveles de 2019 a
nivel nacional), las calles urbanas están llenas de vida. En la mayoría de las
ciudades más grandes de Estados Unidos, el turismo se ha recuperado a más del
80 por ciento de sus niveles previos a la pandemia y continúa aumentando. Los
centros de la ciudad son tan animados los fines de semana como lo eran antes de
Covid, y los vecindarios residenciales de uso mixto están en auge. Muchas
orquestas y museos están vendiendo más entradas que antes de la pandemia.
Dada esta dinámica, sostiene Bruce Schaller, consultor de
transporte y ex funcionario de planificación y tráfico de la ciudad de Nueva
York, la caída en los valores de los bienes raíces comerciales puede,
paradójicamente, dar nueva vida a las ciudades superestrellas de Estados
Unidos. A medida que el espacio para oficinas y tiendas se vuelve más
asequible, es posible que se instalen más restaurantes familiares, negocios
creativos y empresas emergentes, lo que hará de la ciudad un lugar aún más
diverso y vibrante para sus habitantes. Esto, a su vez, atraerá a más personas
y empresas. Mientras tanto, los presupuestos locales pueden verse restringidos,
reconoce Schaller, pero ese es un problema manejable para una ciudad en
crecimiento. “Las ciudades no se tratan de ingresos fiscales ni de bienes
raíces”, me dijo. “Tratan sobre la magia que ocurre cuando un grupo de personas
talentosas y altamente motivadas se reúnen en el mismo lugar. Y eso no va a
desaparecer”.
Al menos en algunos lugares. El espacio para oficinas en las
ciudades superestrellas tiene una demanda tan alta que esos mercados pueden
soportar, e incluso beneficiarse, de una caída en el valor de las propiedades.
Pero en ciudades más pequeñas, como Cleveland y Memphis, donde los valores de
las propiedades no tienen que caer tanto, es más probable que una caída similar
desencadene un círculo vicioso de edificios abandonados, presupuestos cada vez
más reducidos y poblaciones en declive.
Afortunadamente, está surgiendo un consenso sobre cómo
evitar ese destino: las ciudades deben convertirse en el tipo de lugares donde
la gente quiere pasar el tiempo sin importar dónde trabajen. Los centros de la
ciudad deberían estar llenos de más apartamentos, restaurantes y lugares de
entretenimiento. Los grandes edificios de oficinas deberían convertirse en
nuevos tipos de espacios optimizados para la convivencia y el trabajo conjunto,
o derribarse para construir más viviendas. Las legislaturas deberían descartar
la zonificación de uso único para que los vecindarios separados para el hogar,
el trabajo y la diversión puedan ser reemplazados por vecindarios de uso mixto
que combinen los tres. “Creo que las ciudades más antiguas tienen mucho que
aprender de lugares como Nashville, Miami, Dubai, Las Vegas”, me dijo el estudioso
urbano Richard Florida.
Los estadounidenses tienen una larga historia de predecir la
muerte de nuestras principales ciudades, y esas ciudades tienen una larga
historia de demostrar que estamos equivocados. En 1777, el escritor inglés
Samuel Johnson dijo: “Cuando un hombre está cansado de Londres, está cansado de
la vida; porque en Londres hay todo lo que la vida puede permitirse”. Si lo
mismo es cierto para lugares como Seattle, Los Ángeles y Austin, entonces la
gran ciudad estadounidense podría estar bien.
Fuente: Atlantic/ Traducción: Horacio Shawn-Pérez
