Los múltiples centros de Tokio
La muerte del centro de la ciudad es ahora un estribillo
familiar. Los distritos centrales de negocios (CBD) en ciudades de todo el
mundo, antaño bulliciosos centros de trabajo de oficina, se vieron gravemente
afectados por la pandemia y la transición al teletrabajo, lo que llevó a muchos
a predecir que nunca se recuperarían por completo.
Pero en lugar de desaparecer, los centros de la ciudad se
están reinventando. Y Tokio lidera el camino.
Los distritos centrales de negocios tradicionales en
ciudades de todo el mundo estaban definidos y dominados por torres verticales
donde legiones de profesionales administrativos y personal de apoyo se apiñaban
en edificios de oficinas aislados. El área metropolitana más grande del mundo
es pionera en un nuevo modelo donde la propia ciudad asume cada vez más
funciones que antes eran exclusivas de la oficina, ofreciendo servicios y
comodidades especializadas que permiten a las empresas atraer y retener mejor
el talento.
En lugar de un único CBD monolítico, el centro de Tokio se
ha transformado en un mosaico de distritos centrales distintos, cada uno con
sus propios recursos, que juntos conforman su vibrante núcleo urbano. Cada uno
de ellos tiene su propia identidad económica y una combinación única de
servicios que les permite atraer a diferentes tipos de talento.
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Este enfoque, que ha evolucionado gradualmente durante las
últimas dos décadas, es el resultado natural de los cambios del sector privado
en materia de desarrollo y ubicación de oficinas, así como de políticas
innovadoras que flexibilizan la zonificación, incentivan el desarrollo de uso
mixto y priorizan el acceso al transporte público. Además, contribuye a que los
habitantes de Tokio vivan en viviendas más pequeñas y disfruten de
desplazamientos rápidos y fiables en trenes y metros limpios y eficientes,
condiciones que favorecen de forma natural la vuelta al trabajo de oficina. En
conjunto, estos factores han permitido que el centro de Tokio experimente una
de las recuperaciones más fuertes del mundo, con altas tasas de retorno de oficinas,
alquileres comerciales más altos y tasas de desocupación más bajas que en casi
cualquier otra ciudad del mundo.
A este nuevo modelo lo llamamos campus urbano del
conocimiento. De hecho, los distritos del centro de Tokio se asemejan más a los
campus universitarios que a los tradicionales núcleos de oficinas del centro.
Al fin y al cabo, un gran campus universitario es más que un simple conjunto de
aulas, residencias estudiantiles y comedores. Conforma un ecosistema completo
para el aprendizaje, la interacción social y el intercambio espontáneo, que
abarca laboratorios y estudios, centros deportivos, teatros, espacios
culturales y zonas verdes. Nuestra investigación detallada, publicada por el
Instituto BCG Henderson, examinó cinco de los distritos más destacados del
centro de Tokio (Marunouchi y Nihonbashi, Shibuya, Roppongi, Shinagawa y
Shinjuku) e identificó las características clave que sustentan su éxito
colectivo como campus urbano del conocimiento.
Densidad bien hecha
Los distritos del centro de Tokio se encuentran entre los
espacios urbanos más densos y de uso más intensivo del planeta. Con poblaciones
diurnas que superan las 70.000 personas por kilómetro cuadrado en algunas
zonas, son el doble de densos que Manhattan, pero se mantienen limpios, ordenados
y muy habitables. Es este nivel de densidad funcional lo que distingue a Tokio
de centros de innovación más suburbanos como Silicon Valley o la Ruta 128 de
Boston.
Una auténtica mezcla urbana
Tokio se distingue por algo más que su densidad física. Su
urbanidad desordenada y de uso mixto fomenta lo que llamamos densidad de
interacción: las constantes colisiones imprevistas que generan nuevas ideas y
conexiones. Los espacios de oficinas se entremezclan con viviendas, comercios
vibrantes, zonas verdes, restaurantes, bares, clubes, espacios culturales y,
sobre todo, escuelas y guarderías, lo que ayuda a las familias con niños a
permanecer en el núcleo urbano y sus alrededores.
De hecho, el espacio de oficinas representa menos del 40%
del uso del suelo en cuatro de los cinco principales distritos del centro de
Tokio, una proporción mucho menor que en Canary Wharf de Londres, donde supera
el 80%; La Défense de París, donde representa aproximadamente el 70%; o el Bajo
Manhattan, donde representa alrededor del 60%.
Los distritos del centro de Tokio son barrios con una vida
activa las 24 horas, los 7 días de la semana, incluso después del horario
laboral, un marcado contraste con los distritos centrales de muchas ciudades
globales, dominados por torres de oficinas monolíticas y vacíos al anochecer.
Un mosaico de distritos distintivos
El campus del conocimiento urbano de Tokio no es una entidad
única, sino un mosaico de entornos urbanos especializados que atraen a
distintos sectores. Con sus comodidades, servicios y carácter únicos, estos
distritos atraen a los diferentes tipos de talento que estos sectores
requieren. Esta especialización clasifica los cinco distritos principales del
centro de la ciudad en función de dos factores clave: el grado de
especialización de cada uno en torno a industrias específicas y qué parte de
cada distrito está dedicada a espacios de oficinas en comparación con otros
usos.
Marunouchi-Nihonbashi se compone de dos distritos adyacentes
en el centro de Tokio, que sirven como centro neurálgico de los sectores
financiero y de servicios profesionales de la ciudad. Estos distritos atraen a
profesionales de las finanzas, consultores estratégicos, altos ejecutivos y
líderes corporativos. Presentan el mayor nivel de especialización sectorial, y
las oficinas constituyen la mayor parte de su superficie total. Con importantes
bancos, sedes globales y consultoras, estos distritos irradian estabilidad y
formalidad, con prestigiosos rascacielos modernos que se alzan junto a fachadas
históricas, y calles repletas de tiendas de lujo, restaurantes de alta cocina y
plazas con sombra.
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Roppongi se ha convertido en un centro cosmopolita de
tecnología y negocios internacionales. Presenta un nivel de especialización
sectorial moderado en comparación con Marunouchi-Nihonbashi y una mayor
variedad de usos no relacionados con oficinas. Gracias a su papel histórico
como centro para expatriados, se ha convertido en el principal centro de Tokio
para corporaciones globales y talento internacional. Anteriormente conocido
principalmente por su vida nocturna y gastronomía, ahora ofrece una oferta más
equilibrada de servicios, incluyendo centros artísticos y culturales más
sofisticados, abundantes espacios verdes, escuelas e instalaciones educativas
para familias.
Shibuya es el epicentro creativo y digital de la ciudad,
sede de empresas de medios, startups y proyectos tecnológicos. Su
especialización y combinación de usos son similares a los de Roppongi. El
distrito atrae a la clase creativa: diseñadores, programadores, profesionales
de medios digitales y profesionales creativos que se nutren de la colaboración,
la improvisación y la inspiración. Su colorido paisaje urbano, iluminado con
luces de neón, rebosa energía, con arquitectura vanguardista, puestos de ramen,
clubes, boutiques temporales y salas de música en vivo. Ruidoso, dinámico y
experimental, el ambiente vanguardista de Shibuya fue un factor clave en la
decisión de Google de ubicar aquí su sede japonesa.
Shinjuku destaca por su mayor equilibrio en cuanto a su
combinación de industrias y uso del espacio. Atrae a una fuerza laboral diversa
—burócratas, ejecutivos, viajeros de negocios y creativos— a su combinación de
oficinas gubernamentales, hoteles de gran altura, lugares de entretenimiento,
tiendas y terminales de transporte. Con servicios que van desde centros de
investigación política hasta bares de karaoke, es el distrito más
"Tokio" de la ciudad: denso, vertical, caótico y dinámico.
Lecciones para la estrategia de ubicación corporativa
Las empresas de Estados Unidos y de todo el mundo tienen
mucho que aprender de la experiencia de Tokio. Elegir una ubicación no se trata
solo de espacio inmobiliario o costo; se trata de posicionar estratégicamente a
las organizaciones en áreas que puedan ayudar a atraer, impulsar y retener el
talento esencial.
La oficina hoy es más que un edificio o un lugar de trabajo;
es una plataforma para la cultura, la comunidad y la innovación. El campus
urbano del conocimiento es lo que esto representa cuando se escala al nivel de
la ciudad.
En un momento en que las personas con talento tienen más
opciones que nunca, las empresas deben ir más allá de la idea de que los
trabajadores deben simplemente reportarse a una oficina. Deben ubicarse en sitios
que emocionen e inspiren. El campus del conocimiento funciona más como un imán
que como una obligación.
Las empresas deben priorizar la ubicación como un elemento
central de su estrategia corporativa general. El lugar donde una empresa decide
ubicarse define su cultura, su capacidad de innovación y sus perspectivas de
crecimiento. Las empresas con visión de futuro comprenden cada vez más que la
atracción de talento depende de mucho más que las comodidades dentro de la
oficina. Depende de la calidad del entorno general: acceso al transporte
público, vivienda, escuelas, seguridad, dinamismo y sentido de pertenencia.
Pero esto va más allá de simplemente seleccionar excelentes
ubicaciones. Para tener éxito en esta nueva era, las empresas deben participar
proactivamente en la configuración de los entornos que habitan, asociándose con
promotores inmobiliarios, gobiernos locales y otras instituciones para cocrear
los tipos de barrios que apoyan a su fuerza laboral y su éxito a largo plazo.
En Tokio, los promotores inmobiliarios privados han
desempeñado un papel fundamental en la transformación de los distritos del
centro en espacios más habitables y vibrantes. Y este desarrollo se ha visto
facilitado por políticas gubernamentales que permiten una mayor flexibilidad en
el uso del suelo, fomentan el desarrollo de uso mixto, proporcionan conectividad
de transporte público y dotan al núcleo urbano de escuelas, guarderías y otros
servicios esenciales que permitan a las familias con niños permanecer en el
centro, junto con los jóvenes y las personas que han abandonado sus hogares.
Estas inversiones públicas a largo plazo en ecosistemas urbanos permiten a las
empresas prosperar. La experiencia de Tokio demuestra lo que se puede lograr
cuando empresas, promotores y gobierno se unen para crear lugares excelentes
para las empresas y las personas.
En la economía del conocimiento actual, la ubicación importa
más que nunca. Elegir una ubicación no se trata solo de elegir una dirección:
es la piedra angular de una ventaja competitiva sostenida.
Fuente: Fast Company/ Traducción: Horacio Shawn-Pérez
